Immobilienbewertung Starnberg

Immobilienbewertung in Starnberg und Umgebung:

Bei der Immobilienbewertung geht es darum, den Verkehrswert, auch Marktwert, einer Immobilie (sei es nun eine Eigentumswohnung, eine Gewerbeimmobilie, ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus handelt) realistisch zu bestimmen und dabei auch dem Zustand der Immobilie und der Lage der Immobilie sowie sonstigen beeinflussenden Faktoren angemessen Rechnung zu tragen. Die Bewertung der Immobilie und damit die Feststellung des Verkehrswertes ist nicht nur für die Bank als Grundlage der Finanzierung wichtig, sondern auch, um auf einen realistischen Kaufpreis zu kommen. Dieser realistische Kaufpreis ist vor allem daher so wichtig, weil ein zu hoher Kaufpreis zu sehr wenig bis gar keiner Nachfrage führt und der Verkäufer daher meist gezwungen ist, den Kaufpreis zu senken – was bei den Interessenten zu einer Ausverkauf-Mentalität führen könnte, so dass sie warten, bis der Verkäufer einen Kaufpreis teilweise weit unterhalb des Marktwerts vorschlägt. Das bedeutet nicht nur einen Geld-, sondern auch einen Imageverlust.

Immobilienbewertung Starnberg

Immobilienbewertung

Bei der Bewertung einer Immobilie spielen ganz verschiedene Dinge eine Rolle. Zunächst einmal ist wichtig, welcher Art die zu bewertende Immobilie ist. Ein Restaurant wird anders bewertet als ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus, in dem die Wohnungen vermietet werden. Starnberg und Umgebung, direkt am schönen Starnberger See gelegen, sind für Immobilienbesitzer ein sehr guter Standort, da die Region jedes Jahr eine Vielzahl an Menschen anzieht, die ihren Urlaub hier verbringen. Auch die Nachfrage nach Wohnraum ist sehr hoch – man kann Starnberg eine ausgezeichnete Kaufkraft bescheinigen, und es handelt sich definitiv um einen Markt, bei dem die Nachfrage (Mieten oder Kaufen) höher ist als das Angebot, was zu vergleichsweise hohen Miet- und Kaufpreisen führt. Selbstverständlich gibt es auch innerhalb Starnbergs und der Umgebung sehr unterschiedliche Lagen, obwohl es bei einem solchen Standort kaum schlechte Lagen gibt. Ein freistehendes Ein- oder Mehrfamilienhaus mit Südausrichtung zum Starnberger See ist gefragter als ein schlichtes Mehrfamilienhaus an der Münchener Straße mit oder ohne Balkonen auf die Hauptverkehrsstraße. Gerade wenn es um die Vermietung oder den Verkauf an Ortskundige geht, hängt auch einiges davon ab, in welchem Ortsteil die zu bewertende Immobilie sich befindet, da manche Ecken erfahrungsgemäß über einen besseren bzw. exklusiveren Ruf verfügen als andere.

Kriterien bei der Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung wird von vielen Kriterien beeinflusst, die alle angemessen berücksichtigt werden müssen. Wichtig ist natürlich die Lage, sowohl was die Lautstärke, den Ausblick als auch die Verkehrsanbindung angeht. Auch die Anbindung an Einrichtungen des täglichen Bedarfs (Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, …) ist wichtig. Doch auch die Grundstücksgröße, vorhandene Grünflächen, die Wohnfläche(n) und die Aufteilung derselben in mehr oder weniger schöne/zweckmäßige Grundrisse ist wichtig. In Starnberg können erfahrungsgemäß Wohnungen bzw. Immobilien zu Preisen vermietet werden, die in vielen anderen Regionen Deutschlands einen Abschlag auf die Kaltmiete und eine Renovierung erfordern würden.

Karte Starnberger See

Wenn bei der Besichtigung der zu bewertenden Immobilie schon Bauschäden oder ein Renovierungsrückstau auffällt (beispielsweise alte, undichte und einfachverglaste Holzfenster, Feuchtigkeitsschäden, starke Risse im Mauerwerk usw.), hat dies natürlich einen Einfluss auf den Verkehrswert. Auch der Zustand der besichtigten Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus ist wichtig; natürlich wird bei der Bewertung eine mit Fußbodenheizung und hochwertigen Bodenbelägen sowie Sanitäranlagen usw. ausgestattete Wohnung anders bewertet als solche mit einer Kohleofenheizung, kaputtem PVC als Bodenbelag usw. Von sehr hoher Wichtigkeit bei der Bewertung ist neben dem Alter der Immobilie auch der sogenannte Energieausweis bzw. der Zustand der Heizungsanlage. Ein niedriger Endenergiebedarf aufgrund einer effektiven Brennwerttechnik-Heizung würde beispielsweise Pluspunkte geben, ein sehr hoher Energiebedarf aufgrund einer falsch dimensionierten und alten Heizungsanlage kann zu Minuspunkten führen.

Die wertbeeinflussenden Faktoren wie Bauschäden, nicht zeitgemäße Grundrisse oder eine verhältnismäßige ungünstige Lage (Lärm) werden im Rahmen der Bewertung in Form von Zu- oder Abschlägen berücksichtigt. Gerade bei schön restaurierten und gepflegten Fachwerkhäusern kann es aufgrund der hohen Nachfrage und der Beliebtheit zu Aufschlägen kommen. Bei Mehrfamilienhäusern wird übrigens auch ein erhöhtes Augenmerk auf die Marktfähigkeit der Bestandsmieten vor dem Hintergrund der aktuellen Zahlen aus dem Mietspiegel gelegt. Starnberg Immobilien haben vergleichsweise hohe Kaltmieten, dennoch ist die Vermietung einer durchschnittlichen 50-m²-Wohnung zu einem Quadratmeterpreis von 5 oder 15 Euro nicht marktgerecht, so dass im Gutachten die realistische Marktmiete (von derzeit etwa 10,79 Euro) in Ansatz gebracht würde.

Hier sehen Sie eine Video zur Immobilienbewertung:

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