Immobilienfinanzierung

Die 10 goldenen Regeln der Immobilienfinanzierung

In den eigenen vier Wänden zu wohnen oder eine Immobilie in toller Umgebung am Starnberger See als Altersvorsorge zu besitzen, ist und bleibt ein Traum vieler Deutscher. Doch kaum jemand hat ausreichend Geld, um die teure Anschaffung einer Immobilie in Starnberg aus eigener Tasche zu leisten. Daher ist es der Regelfall, dass der Immobilienkauf durch eine Immobilienfinanzierung ermöglicht wird. Für die bestmögliche Immobilienfinanzierung stellen wir Ihnen hier die 10 Goldenen Regeln der Immobilienfinanzierung vor.

Immobilienfinanzierung

1. Mindest-Eigenkapital
Derzeit gibt es ein niedriges Zinsniveau, und vereinzelt sind Banken bereit, den vollen Kaufpreis einer Immobilie oder sogar den Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten zu finanzieren, doch das sind Einzelfälle. Wer relativ viel Eigenkapital mitbringt und einen angemessenen Teil dafür in die Finanzierung steckt, der kann von günstigeren Kreditzinsen profitieren, da eine Vollfinanzierung in der Regel durch die Bank nur mit einem Risikoaufschlag auf den Zinssatz durchgeführt wird. Es wird empfohlen, zwischen 20 und 30 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital zu finanzieren. Wichtig ist jedoch, nicht das ganze Eigenkapital in die Finanzierung zu geben; mindestens zwei bis drei Nettogehälter sollten auf einem Konto mit täglicher Verfügbarkeit verbleiben.

2. Richtige Darlehenshöhe
Es sollte nicht der gesamte Kaufpreis oder sogar der Kaufpreis zuzüglich der Erwerbsnebenkosten in Form eines Darlehens finanziert werden. Die maximale Höhe des Darlehens hängt natürlich vom Wert der Immobilie ab, der oft in Form eines bankinternen Gutachtens festgelegt wird. Von diesem Wert werden dann in der Regel zwischen 60 (Bausparkassen) und 80 Prozent (Geschäftsbanken) finanziert. Wichtig ist auch, die Erwerbsnebenkosten und bald fällige Reparaturen/Erneuerungen mit einzurechnen.

3. Monatliche Belastung
In der Regel werden Immobilien über Annuitätendarlehen finanziert, das bedeutet, es werden monatliche Raten gezahlt, die meist einen festen Betrag haben und sich aus Tilgung und Zinsen zusammensetzen. Ein effektiver Jahreszins von 5 Prozent bedeutet, dass de facto fünf Prozent der Restschuld, also der Darlehenssumme abzüglich der bisher erfolgten Tilgung, durch 12 dividiert werden und dann den monatlichen Zinsanteil darstellen. Die Differenz zur Gesamtannuität ist somit die Tilgung. Bei Darlehensbeginn ist der Zinsanteil groß und der Tilgungsanteil klein, doch mit fortwährender Ratenzahlung verschieben sich die Anteile, bis schließlich gegen Ende des Darlehens der Tilgungsanteil groß und der Zinsanteil sehr klein wird.

Vereinzelt werden endfällige Darlehen abgeschlossen, bei denen dann nur Zinsen gezahlt werden und die Tilgung beispielsweise durch die Auszahlung einer Lebensversicherung geleistet wird. In diesem Fall stellen also die Beitragszahlungen an eine Lebensversicherung oder Ähnliches im übertragenen Sinne die Tilgung dar.

Wichtig bei der Festsetzung der Annuität ist, sich darüber klar zu werden, was man sich leisten kann. Die Rate muss zumindest so hoch sein, dass anfänglich jährlich ein Prozent der Darlehenssumme getilgt wird, dürfen aber nicht so hoch sein, dass die Lebenshaltungskosten nur mit Schwierigkeiten bestritten werden können bzw. ungeplante Reparaturen oder Nachzahlungen aus Stromrechnungen usw. nicht gezahlt werden können. Es kommt auch auf die Größe der Familie an. Banken haben zur Feststellung des notwendigen Mindesteinkommens gewisse Tabellen vorliegen.

Immobilienfinanzierung vergleichen

4. Genau vergleichen
Nicht immer hat die Hausbank des Vertrauens auch das beste Angebot, deswegen lohnt sich ein Vergleich verschiedener Anbieter, auch von Direktbanken, sehr. In jedem Fall ist zu beachten, dass immer der Effektivzins ausschlaggebend ist, in den beispielsweise Abschlussgebühren usw. eingerechnet sind. Ein niedriger Nominalzins ist demgegenüber nicht sehr relevant. Immobilienfinanzierer sind inzwischen verpflichtet, den Effektivzins bei ihren Angeboten anzugeben.

5. Flexibilität vereinbaren
In allererster Linie sollte man auf die Vereinbarung von Sondertilgungsrechten achten. Viele Banken bieten ein jährliches kostenfreies Sondertilgungsrecht beispielsweise von 5 Prozent des Darlehensbetrags an. Das Recht zu haben, bedeutet nicht, es auch wahrnehmen zu müssen, doch wenn es wahrgenommen wird, führt es auf einen Schlag zu einem Sinken des Zins- und einer Steigerung des Tilgungsanteils. Empfehlenswert ist es auch, die (möglichst mehrmalige) kostenfreie Veränderungsoption hinsichtlich der monatlichen Rate zu vereinbaren. So hat man die Möglichkeit, bei finanziellen Engpässen die Rate nach unten zu verändern oder sie nach einer Gehaltserhöhung hinaufzusetzen. Die Veränderung der Ratenhöhe wirkt sich bei einem Annuitätendarlehen direkt auf die Tilgung aus.

6. Laufzeit ausreizen
Immobilienfinazierungen laufen in der Regel zwischen 30 und 40 Jahre. Bei der Erstfinanzierung kann der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum “festgeschrieben” werden (Zinsbindung). Dabei ist die fünfjährige Zinsbindung günstiger als die 10- oder 15-jährige aufgrund unterschiedlicher Refinanzierungsmöglichkeiten der Bank. Im derzeitigen Niedrigzinsniveau ist eine langfristige Festschreibung zu empfehlen. Nach dem Auslauf der Zinsbindungsfrist wird eine Anschlussfinanzierung vereinbart – diese kann auch bei einer anderen Bank vereinbart werden.

7. Nebenkosten kalkulieren
Bei jedem Immobilienkauf fallen Notargebühren und die Grunderwerbssteuer an, deren Tragung kaufvertraglich vereinbart wird (meist muss der Käufer zahlen, seltener der Verkäufer). Die Grunderwerbssteuer liegt zwischen 3,5 und 5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland. Für die Notarkosten sind etwa 2 Prozent des Kaufpreises zu rechnen. Zusätzlich können Immobilienmakler-Gebühren, Gebühren für ein Notaranderkonto, für Gutachten, notwendige Erschließungsmaßnahmen, Sanierung des Grundstücks oder Reparaturen hinzukommen.

8. Einkommen absichern
Niemand möchte ans Sterben oder an Unfälle denken, doch gerade wenn eine Immobilie angeschafft wird, ist ein ausreichende Versicherungsschutz notwendig, um beispielsweise die Kinder finanziell ausreichend abzusichern. Manche Banken verlangen auch, dass der Darlehensnehmer eine Lebensversicherung abschließt.

9. Alternativen prüfen
Nicht immer muss es eine Bank sein, die das Darlehen finanziert. Gerade wenn es um den Erwerb von energieeffizientem Eigentum geht oder Menschen mit geringem Einkommen Eigentum erwerben möchten, stehen auch öffentliche Förderprogramme zur Verfügung. Die KfW Bank beispielsweise bietet einige sehr gute und zinsgünstige Programme an, von denen man unbedingt prüfen sollte, ob sie die Finanzierung ersetzen oder zumindest in den Finanzierungsplan mit eingebaut werden können. Weitere Bausteine sind Versicherungen und Bausparkassen.

10. Rücklagen bilden
Zusätzlich sollte man immer ausreichend Geld “auf der hohen Kante” haben, um unvorhergesehene Ausgaben bezahlen zu können. Zunächst sollte also in der eigenen Immobilie ein Sparkurs gefahren und genug Geld auf der hohen Kante angesammelt werden. Die eigene Immobilie verursacht nämlich immer mal wieder Kosten – ob es nun der regelmäßige Fassadenanstrich, neue Fenster, eine neue Dacheindeckung, ein Ausbau, eine Reparatur oder sogar eine neue Heizungsanlage ist. Diese möglichen Kosten sollten im Hinterkopf behalten werden!

 

 

 

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One Response to “Immobilienfinanzierung”

  1. N. Breyer says:

    vielen Dank für ihre hilfreichen Information über Immobilien am Starnberger See insbesondere der Überblick, was es zu beachten gilt bei der Immobilienfinanzierung. Grüße N.Breyer

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